De nieuwe wet op de Mede-eigendom (Belgisch Staatsblad, 28 juni 2010) is van kracht vanaf 1 september 2010.
Naast fundamentele wijzigingen en verduidelijkingen zijn er een hele reeks moderniseringen op de mede-eigendom.
1. ALGEMENE VERGADERING (AV):
- Verplichte regels over de bijeenroeping van de AV:
Elke mede-eigenaar moet bij de uitnodiging de agenda van de vergadering krijgen. De uitnodiging moet 15 dagen op voorhand worden toegestuurd per aangetekende brief. Maar mits akkoord van iedere eigenaar afzonderlijk kunnen die documenten hem op een andere manier worden bezorgd (gewone brief, fax, e-mail, ...). Het is echter niet mogelijk dat men in de statuten zet dat alle uitnodigingen per mail zullen worden verstuurd. Dit moet eigenaar per eigenaar geregeld worden.
- Om betwistingen over de rechtsgeldigheid van de AV te verminderen, zal iedere eigenaar zijn adreswijziging aan de syndicus moeten melden.
- De AV moet jaarlijks binnen een vaste periode van 15 dagen bijeenkomen.
- Als één vijfde van de eigenaars dat wil, kan een algemene vergadering samengeroepen worden per aangetekende brief naar de syndicus. Die moet binnen de maand de oproeping voor een AV versturen, behalve als het dringend is. Dan moet dit binnen de 15 dagen.
- de voorzitter van de AV moet een mede-eigenaar zijn.
- de regeling van het quorum verandert. Momenteel kan een AV wettig vergaderen als de meerderheid van de mede-eigenaars aanwezig is én als die mensen samen de helft van de gemeenschappelijke delen bezitten. Dus: 50% van de eigenaars én 50% van de stemmen. De eerste vergadering zal ook rechtsgeldig kunnen vergaderen als de aanwezige mede-eigenaars samen meer dan drie vierde van de stemmen bezitten. Ze moeten in dat geval niet meer met de helft zijn.
-
het volmachtensysteem verandert en er zijn twee systemen:
- iedere mede-eigenaar mag nog maar drie volmachten hebben en hij mag hierdoor in totaal (samen met zijn eigen stem dus) nooit meer stemmen krijgen dan de andere aanwezige mede-eigenaars op de AV (= maximum de helft van de andere stemmen).
- een mede-eigenaar mag meer dan drie volmachten hebben als het totaal van zijn volmachten én zijn eigen stem samen minder dan 10% van de stemmen bedraagt.
- de volmacht mag specifiek of algemeen zijn. Ze mag bepalen hoe de volmachthouder moet stemmen op ieder punt, maar dat moet dus niet. Een volmacht geldt voortaan nog voor één keer, niet meer voor altijd. Iedere mede-eigenaar moet dus voor iedere vergadering een nieuwe volmacht afgeven aan de syndicus. Een lopende volmacht voor meerdere vergaderingen kan toch als dit bij een notaris is geregistreerd.
- het effect van onthoudingen en ongeldige stemmen staat nu duidelijk in de wet. Deze tellen NIET mee daar het geen uitgebrachte stemmen zijn.
- de AV mag voortaan schriftelijk worden gehouden, dus zonder fysieke aanwezigheid van de mede-eigenaars. Bijvoorbeeld met e-mailberichten. Ook de jaarvergadering mag schriftelijk gebeuren. Het werk van de syndicus kan dus wél schriftelijk goedgekeurd worden. Maar de statuten van het gebouw en de akte zelf mogen niet gewijzigd worden door de AV die schriftelijk is gehouden.
- er komt een taalregeling: iedere mede-eigenaar kan eisen dt àlle documenten over de mede-eigendom worden vertaald in de taal van de streek (Nederlands in Vlaanderen, Frans in Wallonië, Nederlands en Frans in Brussel). De syndicus moet hiervoor zorgen.
- de beslissingen over zware renovaties veranderen, aanpassing van de kavels (herberekening van de waarde van de appartementen) of bij de verkoop van een gemeenschappelijk voor- of achtertuintje aan iemand anders. De wet zegt dat dit alleen lan met een viervijfde meerderheid.
- De AV krijgt ook nieuwe bevoegdheden. Ze kan voortaan ook op kosten van de vereniging werken laten uitvoeren aan de privé-eigendommen van één van haar mede-eigenaars.
- Een eigenaar krijgt voortaan vier maanden om een beslissing van de AV nietig te laten verklaren.
- De statuten kunnen de mede-eigenaars voortaan niet meer verplichten om geschillen met de vereniging aan een arbiter voor te leggen. Alle mede-eigenaars kunnen dus altijd naar de rechter stappen. De arbitrageclausule wordt nu uitdrukkelijk verboden.
- er komt een regeling voor processen tegen de vereniging: de winnende mede-eigenaar wordt van proceskosten vrijgesteld.
2. DE SYNDICUS
Over het algemeen wordt het takenpakket van de syndicus uitgebreider en zijn werk meer gepreciseerd. Er is nu een minimumstandaard opgelegd voor zijn werk.
- het contract van de syndicus moest drie elementen bevatten:
- de manier waarop de syndicus wordt benoemd;
- de omvang van zijn bevoegdheden;
- de duur van zijn mandaat.
Dat blijft in de nieuwe wet, maar daar komen nu drie dingen bij:
-
- de regels voor de hernieuwing van zijn contract;
- de regels voor de opzeg van zijn contract;
- de verschillende verplichtingen die volgen als het contract voortijdig wordt gestopt: de hoogte van de vergoeding in dat geval.
Deze regels moeten in het reglement van de mede-eigendom komen, zodat iedere nieuwe koper ervan op de hoogte is.
- er komt een regeling voor belangenconflicten. Als er belangen zijn bij een bepaald werk, dan beslist de algemene vergadering.
- het mandaat van de syndicus duurt voortaan nog slechts drie jaar in plaats van vijf jaar. Het kan wel verlengd worden. Als het contract na drie jaar niet meer verlengd wordt, kan de syndicus daarvoor geen schadevergoeding meer krijgen.
- de syndicus moet een aparte verzekering afsluiten voor zijn beroepsaansprakelijkheid.
- de syndicus moet een boekhouding hebben. Als er maar 20 appartementen zijn, mag dat een enkelvoudige boekhouding zijn. Bij meer dan twintig appartementen is een dubbele boekhouding verplicht.
- de syndicus mag op eigen houtje een vordering bij het gerecht instellen namens de vereniging van mede-eigenaars. Maar alleen in twee gevallen:
- als het zeer dringend is
- en als de rechten van de vereniging in het gedrang dreigen te komen.
Buiten deze twee gevallen moet de syndicus nog altijd vooraf toestemming vragen.
- de syndicus moet een begrotingsraming voor de toekomst maken. Hij moet de AV kunnen mededelen hoeveel geld binnen vijf jaar nodig is om de bijvoorbeeld de liften te herstellen. Hij moet dus de toekomstige kosten schatten en mededelen aan de AV.
- de syndicus moet aparte rekeningen hebben voor het werkkapitaal van de vereniging en voor het reservekapitaal. Beide gelden migen niet meer vermengd worden.
De rekeningen moeten ook op naam van de vereniging van mede-eigenaars staan, niet op naam van de syndicus.
- de AV kan de syndicus voortaan verplichten om de concurrentie te laten spelen vanaf een bepaald bedrag. De AV kan dus eisen dat de syndicus bestekken opvraagt voor opdrachten en werken die meer kosten dan zeg maar 2.000 euro, zodat de AV dan het beste bedrijf kan nemen. Uitzondering blijven natuurlijk werken die onmiddellijk nodig zijn voor de stabiliteit en de gezondheid van het gebouw.
- Telkens een eigenaar zijn appartement verhuurt, moet hij de syndicus hiervan verwittigen.
- elke syndicus moet een website oprichten waarop alle documenten en gegevens met betrekking tot de mede-eigendom worden opgenomen.
- de notulen moeten tijdens de algemene vergadering worden opgemaakt en ondertekend worden door de voorzitter, de syndicus en alle nog aanwezige mede-eigenaars en lasthebbers. De notulen moeten binnen de 30 dagen bezorgd worden aan de mede-eigenaars.
- de syndicus moet van elke vereniging van mede-eigenaars een ondernemingsnummer aanvragen. Is dit nummer er nog niet, dan moet de syndicus hiervoor een aanvraag indienen bij het hypotheekkantoor.
3. KOOP EN VERKOOP
- er komt nu een relatief goede regeling voor eigenaars die hun appartement verkopen, maar die nog schulden tegenover de vereniging van mede-eigenaars hebben:
Als iemand zijn appartement verkoopt, moet de notaris dat melden aan de vereniging van mede-eigenaars. En die kan op zijn beurt aan de notaris zeggen dat de verkoper nog een schuld bij hen heeft. De notaris zal vervolgens het bedrag van die schuld afhouden van de verkoopprijs, die de verkoper normaal zou krijgen. De notaris stort daarna dat geld aan de vereniging van mede-eigenaars. Deze "notificatie-procedure" bestaat ook al voor de fiscus en de sociale zekerheid en wordt nu doorgetrokken in de appartementswet.
De vereniging van mede-eigenaars volgt wel op de hypothecaire schuldeisers (altijd in eerste rang) en alle schuldeisers die beslag hebben laten leggen.
- De toekomstige eigenaar (koper) zal beter worden voorgelicht. Hij zal voor het ondertekenen van het compromis moeten weten welke gemeenschappelijke kosten hem allemaal boven het hoofd hangen. Zowel de makelaar die het compromis voorstelt als de notaris die de akte verlijdt, worden verplicht om de gemeenschappelijke kosten op te zoeken en mee te delen. Zowel de grote kosten, als hoeveel maandelijks voor weerkerende kosten wordt gevraagd, als de lopende rechtzaken tegen de vereniging.
4. NOTARISSEN
- de notaris moet de mede-eigenaars inlichten dat iemand een appartement wil verkopen en eventuele schulden aan de vereniging van mede-eigenaars van de verkoopprijs afhouden.
5. OVERGANGSBEPALINGEN
In de nieuwe wet krijgt de syndicus de opdracht om de basisakte aan te passen aan de nieuwe wet. Al wat in de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement, niet klopt met de nieuwe wet, wordt geschrapt en aangepast aan de nieuwe wet. De syndicus legt die nieuwe documenten dan voor aan de AV, die ze moet goedkeuren.
De wetgever heeft op 2 juni 2011 (B.S. 29-08-2011) de termijn voor de coördinatie van de statuten verlengd met twee jaar. Alle aanpassingen moeten doorgevoerd zijn vóór 1 september 2013.
Een bijkomende wijziging is in deze wet aangebracht, met name als de coördinatie van de statuten tot gevolg heeft dat een authentieke akte moet verleden worden, dan zal de publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars.
